Le deliberazioni dell’assemblea vincolano tutti i condomini, anche i dissenzienti, e restano esecutive finché il giudice non le sospende o le rimuove, ai sensi dell’articolo 1137 del codice civile. Per questo il primo accertamento non è «quanto costa la causa», ma «che tipo di vizio ho di fronte» e «quanto tempo ho».
La regola generale è l’annullabilità. Contro le delibere contrarie alla legge o al regolamento, il condomino assente, dissenziente o astenuto può chiedere l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni: dalla data della deliberazione per i presenti dissenzienti e astenuti; dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Nelle controversie in materia di condominio la mediazione è condizione di procedibilità. Per non decadere dall’impugnazione delle delibere annullabili, la domanda di mediazione va comunicata al condominio entro il termine di trenta giorni.
Sono tipicamente annullabili i vizi procedimentali: convocazione tardiva o incompleta, ordine del giorno generico, difetto di costituzione o di quorum, maggioranza insufficiente, conflitto di interessi, errata applicazione — nel caso concreto — dei criteri di riparto delle spese. Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenze n. 4806/2005 e n. 9839/2021) hanno precisato che la delibera che viola i criteri di ripartizione in un singolo affare è di regola annullabile; è nulla quella che, a maggioranza, pretenda di modificare per il futuro i criteri legali o convenzionali.
La nullità è residuale e più grave: oggetto illecito o impossibile, difetto di elementi essenziali, deliberazioni su materie sottratte all’assemblea, lesione di diritti individuali sulla proprietà esclusiva. Le delibere nulle sono impugnabili, in linea di principio, senza il termine di trenta giorni e da chiunque vi abbia interesse.
Conviene agire quando il vizio è concreto, documentabile e il termine è ancora aperto, oppure quando si profila una nullità che continua a produrre effetti, ad esempio un riparto che altera i millesimi per il futuro. Non conviene impugnare per un dissenso di merito su una scelta discrezionale legittimamente assunta. L’impugnazione, da sola, non sospende l’esecuzione: se il pregiudizio è immediato, va valutata la domanda cautelare.
